L’optimisation de la transmission du patrimoine immobilier par le biais du démembrement de propriété
Parmi les techniques d’optimisation de la transmission du patrimoine immobilier, on compte le démembrement de propriété, qui peut être définie comme la répartition des droits d’un propriétaire entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Cette technique du démembrement de propriété présente de nombreux avantages pour la transmission du patrimoine immobilier.
En effet, en séparant les droits du nu-propriétaire et de l’usufruitier, la libéralité portera donc sur une partie des droits à transmettre. La valeur des droits est donc moins importante que la valeur des droits si on était en pleine propriété.Le démembrement de la propriété diminue donc l’assiette fiscale des droits de mutation à titre gratuit.

Afin d’évaluer fiscalement les droits démembrés, on commencera tout d’abord par déterminer la valeur vénale du bien: l’article 761 du Code Général des Impôts dispose « Pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants ».
La valeur vénale du bien étant déterminée, on définira la valeur des droits démembrés en fonction de l’âge de l’usufruitier, avec un barème défini énoncé à l’article 762 du Code Général des Impôts.

Bien que cette technique du démembrement de propriété puisse paraître très avantageuse, il faut faire attention à ce que le montage fiscal ne soit pas qualifié par l’Administration Fiscale en abus de droit, d’après les disposition de l’article 64 du Livre des Procédures Fiscales qui a pour but d’exclure les réductions fiscales à un montage artificiel dont le seul objet est de contourner la législation française.